תכנון ובנייה
תכנון ובנייה - ייעוץ וליווי משפטי מקיף לרשויות מקומיות ולפרטיים
במשרד בראש סומך במחלקת התכנון והבנייה פיתחנו התמחות ייחודית בתחום התכנון והבנייה (ובפרט במגזר הכפרי) הנובעת מתמהיל הלקוחות הייחודי והיקפי הפעילות הנרחבים של המחלקה.
עורכי הדין במחלקה משמשים כיועצים משפטיים (חיצוניים) למספר רב של ועדות מקומיות לתכנון ובניה במגזר העירוני והכפרי, עם מאות שעות ייעוץ שוטף בכל נושא העולה על שולחן הוועדות המקומיות, ולצדן ייצוג במאות הליכי ליטיגציה תכנונית בפני כל ערכאות התכנון בישראל.
בנוסף, אנו מלווים ומייצגים יזמים, בעלי קרקעות ולקוחות פרטיים – ומספקים להם מענה משפטי מקצועי, מדויק ומותאם לצרכיהם.
השילוב בין ליווי ועדות מקומיות לבין ייצוג גורמים פרטיים מעניק לנו פרספקטיבה רחבה והבנה עמוקה של הדינמיקה, הצרכים והאתגרים של שני צדי המתרס – הרשויות והיזמים כאחד.
למה לבחור במחלקת התכנון והבנייה של משרד בראש סומך?
ניסיון עשיר וייחודי בליווי שוטף של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ושל גורמים פרטיים, בכל היבטי ההתנהלות מול מוסדות התכנון.
מומחיות מוכחת בהליכי ליטיגציה תכנונית – לרבות התנגדויות, עררים, עתירות מנהליות ותיקים תקשורתיים מורכבים המחייבים שיתוף פעולה וניהול אינטגרטיבי של יועצים נוספים רבים.
חשיבה פרקטית וממוקדת תוצאה – התמקצעות בניהול משא ומתן, פתרון סכסוכים והגעה להסכמות כבר בשלב המקדמי או במהלך ההליך המשפטי.
שאלות נפוצות
המושג "חלף היטל השבחה" הוא מושג שנעשה בו שימוש רב ונדמה שפעמים רבות באופן שגוי.
על מנת להבין מהו מושג זה יש להכיר שני מושגים:
1. הסכם משנת 1973 בין הרשויות המקומיות בישראל ובין רשות מקרקעי ישראל (אז עוד קראו לה מינהל מקרקעי ישראל)
בהסכם זה נקבע, בין היתר, שעל רמ"י להעביר לרשויות המקומיות (או הועדות המקומיות הרלוונטיות) 10% מהתקבולים השנתיים בתחומיהן, בין היתר, ביחס לדמי חכירה ודמי הסכמה בגין קרקע עירונית.
-
לפי ס' 1 לחוק מקרקעי ישראל תש"ך- 1960 הגדרת "קרקע עירונית" הוא " קרקע שייעודה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הוא למגורים או לתעסוקה;
בתאריך 21.10.2012 עודכן ההסכם כך שאחוז התקבולים שיועבר לרשויות עלה ל-12%. זאת בעקבות הליך ת.א (ת"א) 1142/04(פורסם בנבו 21.2.2007) והליך ע"א 2841/07(07.02.2013).
2. ס' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה– התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה נחקק בשנת 1981 במסגרת תיקון 18 לחוק. סעיף זה קובע שבהתקיים מספר תנאיםלא תהיה חבות בתשלום היטל השבחה, אלא הרשות המקומית הרלוונטית "תסתפק" בקבלת תקבוליה לפי ההסכם בין הרשויות המקומיות ורשות מקרקעי ישראל משנת 1973 (שעודכן בשנת 2012). כך שיש לראות בכספים אלו כ"חלף" היטל השבחה.
ההיגיון שמאחורי סעיף זה הוא שבמקרה שבו בעל הזכויות על מקרקעין שעליה אושרה תכנית משביחה נדרש להשיב לרמ"י את הקרקע ולחתום עימה על חוזה חכירה חדש (כשהעסקה מגלמת את שווי המקרקעין לאחר השבחתה), ממילא רמ"י היא הנהנית מהתכנית המשביחה ולא בעל הזכויות. כך נקבע לאחרונה בפסק הדין בהליך ברמ 7560/22(פורסם בנבו 12.2.2025) (להלן: פס"ד שדה נחמיה") כך:
84. כאמור, ביחס למקרקעי ישראל קיים הסדר פרטני, המעוגן בסעיף 21 לתוספת השלישית, אשר קובע כי חוכר לדורות בקרקע בייעוד חקלאי שייעודה שונה, ואשר אינו יכול לנצל את הקרקע בהתאם לייעודה החדש, לא יישא בתשלום היטל השבחה. במקרים כאמור קובע הסעיף כי יחול ההסכם בדבר התשלומים שנחתם בין רמ"י לבין הרשויות המקומיות (להרחבה ראו פסקאות 18-17 לעיל). תכליתו של סעיף 21 היא למנוע מצב שבו היטל ההשבחה ישולם בידי החוכר אשר לא ייהנה מההשבחה משום שיהיה עליו להשיב למדינה את הקרקע עקב שינוי ייעודה (ראו: עניין מעונה, בפסקה 3).
לאחר הקדמה ארוכה זאת ניתן להשיב שהמושג "חלף היטל השבחה" מתכוון למקרים הנכנסים לגדרי ס' 21 לתוספת השלישית בהן אין חבות בהיטלי השבחה, אלא קבלת כספים מרמ"י מכוח הסכם 1973.
-
אין בהעברת תשלום התקבולים לפי ההסכם שבין רמ"י והרשויות כדי ללמד שאין חבות בהיטלי השבחה.
ר' ערר (מרכז) 8039-06-19 דורית זילבר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות (פורסם בנבו 27.5.2020), כדלקמן:
13. ... ניתן להיווכח, אפוא, כי בין התנאים שנקבעו בהוראת סעיף 21 אין דרישה שלאותם מקרקעי ישראל שולמו או ישולמו תשלומים מצד רמ"י למועצה המקומית הרלבנטית בהתאם להסכם שביניהם, ונושא זה כשלעצמו אינו מכריע את נושא היעדר תחולת התוספת השלישית. כלומר, עצם ההנחה שרמ"י תשלם למועצה המקומית תשלומים כלשהם עקב אישור התכנית אינה מספיקה כשלעצמה לשם החרגת חבות העוררים (החוכרים לדורות) מתשלום היטל ההשבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית.
וכן ר' גם ערר (מרכז) 8029-08-22 קיבוץ גבעת ברנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות (פורסם בנבו 30.4.2023).
24. מעבר לכך, אין כל מקום לדבר על גביית היטל השבחה ביתר. העוררים הם שהסכימו לדרישת הקיבוץ ליטול על עצמם את תשלום היטל ההשבחה במקומו. כמצוטט לעיל, אין חפיפה בין החבות בתשלום חלף היטל השבחה שישלם רמ"י לרשות המקומית (ולא לוועדה המקומית), ואשר כלל אינו מבוסס על עליית ערך המקרקעין בעד פעולת תכנון זו או אחרת, לבין החבות בהיטל ההשבחה המוטל על החוכר לדורות בגין התעשרותו מהפעולה המשביחה של אישור התכנית במקרקעיו (וכאמור על היקף ההשבחה אין כל מחלוקת לפנינו).
על קיומן המקביל של תשלום היטלי השבחה ותשלום "חלף" של רמ"י בגין עסקאות מסוימות עמד בית המשפט המחוזי במסגרת ת.א (ת"א) 1142/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל הנ"ל כשקבע (סעיף 114 לפסק הדין) כדלקמן:
"אינני סבורה כי השאלה אם שולם על העסקה היטל השבחה על ידי החוכר היא שאלה רלוונטית לעניין חובתו של המינהל לשלם חלף היטל השבחה. זאת, מאחר שכפי שהובהר לעיל, אין זיקה ולא אמורה להיות זיקה בין חובת תשלום חלף היטל השבחה על ידי המינהל לבין השאלה האם חלה השבחה במקרקעין, והאם צד ג' כלשהו חייב לשלם היטל השבחה בין ההשבחה הזו."
ידוע לח"מ כי פסק דין זה בוטל במסגרת החלטת בית המשפט העליון, אך אין הדבר אומר כי נפל פגם בהצגת המצב העובדתי – משפטי על ידי בית המשפט המחוזי.
וכן ר' ערר (מרכז) 8107/10 אוליאל יצחק ז"ל ויורשיו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה לוד (פורסם בנבו 28.2.2012). אשר התייחס לפסק הדין של בית המשפט המחוזי הנ"ל.
במקרה של תשלום היטל השבחה לצד תשלום דמי חכירה (כמו בעסקת פל"ח) ר' ס' ה.1 לנוהל 37.04B של רמ"י.
כמו כן ר' ס' 2(ב) לתוספת השלישית לחוק בכל הנוגע למנגנון התחשבנות שבין בעלי הזכויות ובין רמ"י.